전세사기 예방하려면 이것만은 꼭 확인하세요｜확정일자·등기부등본·대항력 총정리

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🟡 들어가며

“보증금 다 날렸어요… 전입신고도 했는데 왜요?”
“등기부등본은 떼봤는데… 그게 다가 아니었나요?”

👉 전세사기 피해자 수는 계속 늘고 있습니다.
하지만 대부분 기본적인 확인 절차만 제대로 거쳤어도 예방 가능한 경우가 많습니다.

이 글에선
✔️ 전세사기 주요 유형
✔️ 계약 전 필수 체크리스트
✔️ ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 정확한 조건
✔️ 집주인 몰래 전입해도 되는지
까지, 실무 기준 + 법령 중심으로 알려드립니다.

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✅ 1. 전세사기란?

📌 전세사기 = 보증금을 못 돌려받게 되는 상황

다음과 같은 방식이 전세사기의 전형입니다:

• 📉 집값 하락을 노리고 깡통전세로 전세 계약 유도
• 📋 집주인 명의는 있으나 실제 소유권 없음
• 🏚 보증금이 근저당보다 뒤에 있음 → 후순위 보증금 날림
• 📃 확정일자·전입신고 미비로 대항력·우선변제권 없음

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✅ 2. 계약 전 필수 확인 사항 5가지

✅ ① 등기부등본 확인

• 대법원 등기소에서 누구나 열람 가능
• ✔️ 집주인 실소유자와 계약 당사자 일치 여부
• ✔️ 근저당 설정 여부 (보증금보다 선순위 채권 확인)
• ✔️ 가압류, 압류, 경매 등 있는지 확인

✅ ② 전입신고 + 확정일자 = 필수

• 둘 다 있어야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다
• 전입신고는 주민센터/정부24, 확정일자는 주민센터에서 등본에 도장

📘 대항력: 나중에 집이 팔리거나 경매돼도 내 보증금 보호
📘 우선변제권: 경매 시 다른 채권자보다 먼저 변제 가능

✅ ③ 임대인의 채무 상태 확인 (특히 다가구·빌라)

• ‘빌라왕’ 사기 사건처럼 다수 집 보유한 임대인 위험
• 임대인 이름으로 등기부등본 여러 건 조회 필요
  → 채무과다 여부 확인

✅ ④ 보증보험 가입 가능 여부 확인

• HUG(주택도시보증공사) 전세금 반환보증 가입 여부 확인
• 가입 불가능한 집은 위험 신호

✅ ⑤ 등기일자와 계약일자 순서 주의

• 전입신고·확정일자보다 근저당이 빠르면 보증금 보호 안 됨
  → 등기부 확인 → 근저당 설정일 이후에 확정일자 받을 것

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✅ 3. 실무 상황별 Q&A

Q. “집주인 몰래 전입신고해도 되나요?”

✅ 네. 임대차계약이 유효하면 집주인 동의 없이 가능
→ 주민센터에서 계약서 사본으로 신고 가능

Q. “보증금보다 선순위 채권이 많으면 어떻게 되나요?”

❌ 경매 시 변제받지 못할 수 있음
→ 반드시 선순위 채권액 + 보증금 합산해서 감정가와 비교할 것

Q. “전입신고만 했는데 확정일자 안 받았어요”

❌ 이 경우 대항력은 있지만, 우선변제권 없음
→ 경매 시 후순위로 밀릴 수 있음

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✅ 4. 안전하게 전세 계약하는 법 요약

등기부등본	임대인 실소유자 여부 + 채권 상황 확인
보증금 보호	전입신고 + 확정일자 받기
보증보험	HUG 가입 가능 여부 사전 체크
경매 대비	선순위 채권액 vs 집값 비교
임대인 상태	같은 임대인의 타 부동산 등기 확인

 

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✅ 마무리 요약

전세사기 예방은 정보 싸움입니다.

✔️ ‘전입신고 + 확정일자’는 보증금 보호의 시작
✔️ ‘등기부등본’과 ‘선순위 채권’ 확인은 필수
✔️ ‘보증보험 가능 여부’도 리스크 판단 기준
✔️ ‘계약서, 일정, 신고일자’는 증거로 반드시 남겨둘 것