전세사기 예방하려면 이것만은 꼭 확인하세요｜계약 전 필수 체크리스트

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🟡 들어가며

“이 집 괜찮아 보여서 바로 계약했는데, 알고 보니 보증금 못 돌려받는 집이었어요…”
“보증보험 가입된다 해서 안심했는데, 그게 함정이었네요.”

👉 전세사기는 보통 법적 허점 + 무지 + 서류 생략을 통해 발생합니다.
이번 글에서는 계약 전에 확인하면 전세사기를 사전에 피할 수 있는 핵심 항목들을
실제 사례와 법적 기준에 맞춰 정리합니다.

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✅ 1. 등기부등본 반드시 확인

📘 계약 전 등기부등본은 최소 3장 이상 출력해서 다음 사항을 체크하세요.

소유자	계약 상대와 일치하는지? (대리인 계약 시 위임장 확인)
근저당권	보증금보다 선순위 채권이 많으면 위험
가압류·압류	강제집행 위험 여부
소유권 이전 이력	자주 거래된 물건은 사기 가능성 ↑
건물구조·용도	다가구 vs 다세대, 오피스텔 등 구분 필요

 

 

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✅ 2. 선순위 채권과 보증금 비교

전세사기의 핵심은 **“보증금보다 선순위 권리가 많아지는 구조”**입니다.

📘 확인 방법:

1. 근저당권 설정액 확인 (대출잔액 아님)
2. 전세보증금 + 선순위 채권 < 시세 70% 이하면 비교적 안전

📌 단독·다가구주택은 특히 주의!
→ 1개의 건물에 여러 세대가 보증금을 걸지만, 담보는 하나

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✅ 3. 임대인의 신용 상태 확인

📍 주의해야 할 경고신호

• 계약 전 자주 소유권이 바뀐 집
• 법인 명의 또는 생소한 신탁사 명의
• 임대인의 대출 과다
• 보증보험이 무조건 가입 가능하다고 강요하는 경우

🔍 국세 체납 정보는 확인 어려우나
→ 대출정보 + 채무이력은 등기부등본 및 건축물대장 등으로 추적 가능

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✅ 4. 보증보험 가입 가능 여부 꼭 확인

📘 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통한 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부는 반드시 확인

• 가입 거부 사유 있는 집 → 위험물건일 가능성 높음
• 임대인이 가입하는 구조 vs 세입자가 가입하는 구조 구분 필요

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✅ 5. 계약 시 확정일자 + 전입신고는 필수

📘 계약 체결 후 바로 해야 할 2가지

전입신고	대항력 발생 (경매 시 보증금 일부 보호)
확정일자	우선변제권 발생 (보증금 일부 우선 회수 가능)

 

📌 단독주택(다가구 포함)은 다른 세입자의 확정일자·보증금 존재 여부도 확인해야 안전

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✅ 6. ‘이 집 괜찮을까?’ 체크리스트

✅ 등기부등본 상 소유자와 계약자 동일?
✅ 선순위 채권은 보증금보다 적은가?
✅ 집주인 명의는 개인인가 법인인가?
✅ 주변 전세 시세보다 지나치게 싸지 않은가?
✅ 보증보험 가입 가능 물건인가?
✅ 전입신고 + 확정일자 바로 가능 물건인가?

 

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✅ 마무리 요약

✔️ 전세사기는 대부분 서류 생략과 정보 부족에서 시작
✔️ 계약 전 반드시 등기부등본 + 선순위 채권 + 보증보험 가입 여부 확인
✔️ 확정일자 + 전입신고는 계약 직후 바로 해야 보증금 보호